בשני העשורים האחרונים מחירי הדירות התייקרו דרמטית ויצרו בועת נדל״ן עליה דיברנו רבות בתכניות שלנו. מ2008 ועד תחילת 2023 עלו מחירי הדירות למגורים ב 250% (!). זאת כחלק מהתייקרות הנדל״ן בכל העולם שמתוגברת בישראל ע״י קצב גדילת אוכלוסייה, צפיפות, קושי תכנונ תנאי ריבית נמוכה (עד לאחרונה) ועוד מספר גורמים עליהם נדבר בשידור. בשביל להמחיש את אפקט הבועה, נכון ל 2022, בתל אביב נדרשות 347 משכורות ממוצעות על מנת לקנות דירה. כמעט 30 שנה של הפרשה בגובה משכורת ממוצעת, והיא מדורגת במקומות הראשונים בעולם במדד זה. החל מתחילת שנת 2023 עם עליית הריבית הזריזה שהעלתה את מחירי המשכנתאות, ירדו מחירי הדירות בין ינואר לאוגוסט ב 1.5%, ירידה ראשונה מאז 2008. המלחמה הוסיפה טלטלה נוספת שהקפיאה את שוק הדיור והובילה לירידה המורגשת בשטח אבל עדיין לא פורסמו לגביה נתונים רשמיים. בשכירות הדבר בולט עוד יותר, במיוחד באיזורי הביקוש בהם ע״פ נתונים לא רשמיים חלה ירידה של כ 10% עד 25%, מה שמוריד את התשואה משכירות הנמוכה גם כך (כ 2.5%) עוד יותר. מצד שני, בהסתכלות ארוכת טווח, חלה האטה בבניה עקב המחסור בעובדים שיכולה ליצור התייקרות בהמשך. בנוסף, ירידה במחירים תדרבן יזמים שלא להתחיל בפרוייקטים חדשים. נכון להיום גם כשהשוק עובד בתפוקה מלאה הוא מפגר אחר קצב גידול האוכלוסיה, שעלול לגדול במעט עקב עלייה של יהודים מרחבי העולם. נוסיף על כך שלממשלה אין תכנית מסודרת להורדת מחירי הדירות ונקבל סיבות טובות להמשך העלייה במחירי הדירות, מצד שני, האם כח הקניה של הישראליים יוכל לענות על המחירים?